Parcheggio nel cortile
PARCHEGGIO NEL CORTILE
Ritenendo di fare cosa utile ai frequentatori del nostro sito, iniziamo ad illustrare alcuni casi di carattere legale che il ns. studio ha affrontato avvalendosi dello studio dell'avv. Nulli Federico. Nella descrizione dei casi vengono sostituiti i nominativi originali con altri di fantasia per ovvie ragioni di privacy.
Il caso in sintesi parcheggio nel cortile .
Il condominio Alfa ha un'area cortilizia di m. 30x10, con accesso dalla pubblica via, da sempre utilizzata come parcheggio dai condomini. I problemi sorgono allorché il proprietario dei locali posti a piano terra apre un ristorante pizzeria. I condomini non trovano più posto per i propri veicoli e, specie nei fine settimana, sono costretti a parcheggiarli lontano da casa, subendo anche dei furti.
A questo punto l'assemblea decide di recintare l'area con paletti ed un sistema di chiusura a chiave per consentire l'accesso ai veicoli dei soli abitanti dello stabile, lasciando libero a tutti quello pedonale.
Il proprietario del ristorante, notando una sensibile diminuzione di clientela, impugna la delibera in quanto sostiene che anche i clienti abbiano diritto a parcheggiare nel cortile.
Le tesi delle parti.
Di seguito riportiamo sia gli scritti difensivi del condominio (avv. Nulli Federico) e sia dei proprietari del ristorante (avv. CONTROPARTE).
La causa verrà decisa nei prossimi giorni ed appena possibile pubblicheremo la sentenza.
STUDIO AVVOCATO NULLI
GIUDICE DI PACE DI PADOVA
Nella causa promossa dai
sigg. XXXX con gli avv.ti XXXX
attori
contro
Condominio ALFA ed altri con l’Avv. F. Nulli ed il dott. A. Dinoi
convenuti
Udienza: ---
Nota conclusionale per i convenuti
Con atto di citazione notificato in data ---, gli attori chiedevano l'annullamento della delibera assembleare del condominio ALFA del ---: gli attori lamentavano che la delibera relativa alla chiusura del piazzale e comunque il divieto di utilizzo dello stesso da parte di soggetti estranei al condominio, in particolare il divieto di farvi parcheggiare i veicoli degli avventori del pubblico esercizio prospettante sull'area in oggetto, costituiva innovazione vietata.
Sostenevano gli attori che la delibera, se eseguita, avrebbe mutato la destinazione del cortile, limitato le facoltà di utilizzo dello stesso e comunque avrebbe innovato sulla destinazione originariamente fissata dagli stessi condomini, nonché limitato la facoltà di godimento da parte di un condomino.
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Per un esame del merito delle doglianze ex adverso proposte è opportuno esaminare il tenore letterale della delibera impugnata che dispone:
il ripristino immediato della recinzione come era in precedenza con paletti e catenelle - vedi altro passo carraio. I paletti devono essere però molto più solidi (possibilmente pieni e in profondità), vista la facilità con cui vengono sistematicamente divelti;
chiusura con catenelle e lucchetto e le chiavi date ai soli condomini;
installazione di due cartelli con scritta "PROPRIETA PRIVATA" e sotto in piccolo "PARCHEGGIO CONSENTITO AI SOLI CONDOMINI";
tutta l'area condominiale deve essere libera , non deve essere delimitata e deve essere sgombra di tavolini, fioriere, sedie, casse, bidoni e qualsiasi altra cosa e di conseguenza anche l'area verde a nord del condominio non può essere usata come deposito ma come giardino.
L' approvazione ha riportato il voto favorevole di 659,299 millesimi ed il consenso di n. 6 condomini intervenuti su 8:
Come si evince dal tenore letterale, la delibera ha inteso disciplinare l'uso del piazzale comune posto nel retro dell'edificio, ove prospetta un'unità immobiliare di proprietà degli attori, adibita a pubblico esercizio.
Come evidenziato nei precedenti scritti difensivi e come emerge dalla documentazione anche fotografica allegata è provato che:
- l'area è di proprietà condominiale;
- è stata in passato concessa in "affitto", per periodi annuali e dietro corrispettivo di un canone, agli attori allorchè essi gestivano direttamente l'esercizio destinato a ristorante;
- da vari anni la concessione non è stata rinnovata, anzi revocata espressamente;
- da alcuni anni l'esercizio è stato ceduto a terzi: l'area è stata occupata e con tavolini, sedie, fioriere, cassette di bevande ed altro materiale ed il piazzale utilizzato sistematicamente come parcheggio dalle vetture degli avventori;
- i paletti e le catenelle di delimitazione sono stati in parte rimossi ed in parte danneggiati.;
Stante il disagio arrecato e vista l'impossibilità o la difficoltà per i condomini di utilizzare l'area sia come parcheggio dei propri veicoli sia come giardino, l'assemblea condominale ne ha disposto l'uso con la delibera impugnata.
Sotto il profilo strettamente giuridico si osserva che l'art.1138 del cod. civ prevede che l'assemblea, con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, ha la facoltà di disciplinare l'uso delle cose comuni: si tratta di una disposizione regolamentare modificabile di volta in volta
Nel caso di specie la delibera è stata adottata con maggioranze superiori a quelle previste dalla citata norma per cui l'impugnazione appare destituita di fondamento.
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Del pari riteniamo non meriti accoglimento quanto ex adverso dedotto nella memoria depositata il 31 ottobre secondo cui la chiusura del piazzale "non corrisponde ad un reale interesse dei condomini stessi".
Sotto questo aspetto è opportuno evidenziare che il condominio, a differenza degli altri enti collettivi previsto dall'ordinamento giuridico, quali le società, le associazioni, le fondazioni, non è un soggetto giuridico, inteso quale centro unitario di interessi distinto dagli individui che lo compongono, bensì è considerato come un mero ente di gestione delle cose comuni. In entrambi i casi però il processo formativo della volontà dell'ente si realizza tramite il dissolversi delle singole volontà manifestate in quella unica ascrivibile al gruppo: quest'ultima è vincolante per la minoranza dissenziente e per coloro che non vi abbiano partecipato in quanto ciò solo assicura la definizione e la tutela degli interessi che il soggetto collettivo intende perseguire.
Nessun altra autorità, né tantomeno il giudice, può intervenire in tale valutazione, in quanto essa resta limitata alla esclusiva sfera dell'ente.
Nel caso di specie l'interesse perseguito , come si è detto sopra, è quello di disporre di un'area recintata ove poter parcheggiare i veicoli dei condomini senza costringerli a ricercare un posto sulla pubblica via. Tale necessità è diventata più impellente dal mese di ottobre 2000 in quanto il locale antistante al piazzale è stato locato ad una pizzeria, con conseguente affollamento di veicoli in tutte le strade vicine specie nelle serate coincidenti con i fine settimana.
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Da quanto sopra esposte emerge altresì che è destituita di fondamento la doglianza ex adverso mossa di aver modificato la funzione originaria dell'area in oggetto sottraendola all'uso inizialmente assegnato dai condomini: controparte non ha provato, nè chiesto di provare che sin dall'origine il condominio aveva destinato il piazzale a pertinenza esclusiva dell'unità immobiliare su essa prospettante, anzi la concessione in "affitto" deliberata nelle assemblee del 15.12.92 e del 60.11.98, accettata dagli attori, ne costituisce prova contraria diretta
Per quanto sopra esposto il condominio ALFA, come in atti rappresentato, chiede che la causa venga decisa in accoglimento delle precisate conclusioni che qui si riportano.
In via principale e nel merito:
- dichiararsi la piena validità della delibera assembleare impugnata e per l'effetto respingersi la domanda attorea;
- dichiararsi che il condominio ha la facoltà di ripristinare la chiusura del piazzale tramite la paletti e catenelle nonché di apporre un'insegna recante la dicitura "PROPRIETÀ PRIVATA parcheggio consentito ai soli condomini", con modalità tali da consentire agli estranei il solo accesso pedonale e non carraio;
- condannarsi I sig. XXXX a rimuovere dagli spazi condominiali le fioriere, i tavolini, le sedie, i materiali di deposito e quant'altro ivi collocato da essi, ovvero da persona da loro interposta, in modo permanente o semipermanente;
- condannarsi gli attori a pagare al condominio la somma che sarà ritenuta equa e di giustizia a titolo di ristoro dei danni e dei disagi che i condomini vengono a subire dal ritardo nell'esecuzione della delibera, somma da contenere comunque nella competenza per valore dell'adito giudice;
- spese di lite rifuse.
In via istruttoria:
si richiamano le prove per interpello e testi articolate in comparsa di risposta e nella memoria ---.
Padova, lì ---.
Dott. Alberto Dinoi Avv. Federico Nulli